Από το Υποθηκοφυλακείο στο Κτηματολογίο. Οι βασικές διαφορές των δύο θεσμών.
Στην καθημερινότητα μας όλοι είμαστε λίγο – πολύ εξοικειωμένοι με έννοιες όπως κυριότητα, επικαρπία, υποθήκη, τα λεγόμενα δηλαδή εμπράγματα δικαιώματα.
Τα εμπράγματα δικαιώματα είναι τα πιο “ισχυρά”, αστικής φύσεως δικαιώματα, καθώς αντιτάσσονται κατά πάντων (erga omnes), ενώ χαίρουν και Συνταγματικής προστασίας (Σ. 17). Ακριβώς επειδή τα εμπράγματα δικαιώματα αντιτάσσονται κατά πάντων , επιβάλλεται να καθίστανται δημοσίως γνωστά.
Ο κάθε τρίτος δηλαδή πρέπει να γνωρίζει ότι το πράγμα δεν του ανήκει και ότι επομένως θα πρέπει να απόσχει αυτού, ακριβώς επειδή η ιδιοκτησία επ΄ αυτού ισχύει και αντιτάσσεται κατά πάντων. Αυτή την λειτουργία επιτελεί σε μεγάλο βαθμό το κτηματολόγιο.
Tο κτηματολόγιο είναι κατ΄ επέκταση μια πλήρης καταγραφή όλων των ακινήτων και των εμπραγμάτων δικαιωμάτων πάνω σ΄αυτά σε όλη τη χώρα, με σκοπό την προστασία και την κατοχύρωσή τους.
Μπήκε στην ζωή μας το 1995 με τον Ν. 2308/1995 , όπου και ξεκίνησε πιλοτικά η κτηματογράφηση σε 340 οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ), βελτιώνοντας σημαντικά την καθημερινότητα χιλιάδων πολιτών. Ορισμένα από τα κυριότερα χαρακτηριστικά πλεονεκτήματα του αναλύονται εν συντομία παρακάτω.
1. Κτηματοκεντρική πληροφόρηση.
Το κτηματολόγιο σε αντίθεση με υποθηκοφυλακείο είναι είναι βασισμένο στο κτηματοκεντρικό σύστημα δημοσιότητας και όχι στο προσωποκεντρικό. Πρακτικά αυτό μεταφράζεται ότι όποιος επιθυμεί να λάβει γνώση για την ύπαρξη ορισμένων δικαιωμάτων θα αναζητήσει το ακίνητο, με το λεγόμενο ΚΑΕΚ (Κωδικό Αριθμό Ειδικού Κτηματολογίου), και εκεί θα δει ποια πρόσωπα έχουν δικαιώματα πάνω στο συγκεκριμένο ακίνητο.
Η αναζήτηση λοιπόν στο κτηματολόγιο γίνεται με σημείο αναφοράς το ακίνητο, γεγονός που διευκολύνει ιδιαιτέρως τις περιπτώσεις που θέλουμε να αναζητήσουμε τον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου ή να δούμε εάν ένα ακίνητο έχει βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, αγωγές).
Η αναζήτηση λοιπόν στο κτηματολόγιο γίνεται με σημείο αναφοράς το ακίνητο
2. Τεκμήριο ακρίβειας – Εγγύηση των νομικών πληροφοριών
Σε αντίθεση προς το βιβλίο μεταγραφών που επιβάλλει την δημοσιότητα των εμπραγμάτων δικαιοπραξιών ως όρο του ενεργού τους (ΑΚ 1198) στο κτηματολόγιο κατοχυρώνεται επιπροσθέτως και η ουσιαστική δημοσιότητα της εμπράγματης κτήσης. Δηλαδή επιβραβεύεται ο συναλλασσόμενος που επαφίεται στην δημόσια πίστη των βιβλίων αυτών, ήτοι το τεκμήριο ακρίβειας τους και την καλόπιστη πίστη του επαφιεμένου σε αυτό. Στο Κτηματολόγιο κάθε πράξη καταχωρείται ύστερα από ουσιαστικό έλεγχο νομιμότητας, ώστε να διασφαλίζεται η απόλυτη ακρίβεια της καταγεγραμμένης πληροφορίας και να παρέχεται η μεγαλύτερη δυνατή προστασία των συναλλασσόμενων.
Στο Κτηματολόγιο κάθε πράξη καταχωρείται ύστερα από ουσιαστικό έλεγχο νομιμότητας
3. Εύκολη πρόσβαση σε τεχνικά χαρακτηριστικά του ακινήτου
Το σύστημα του κτηματολογίου περιλαμβάνει και την καταγραφή των ειδικών χαρακτηριστικών του ακινήτου (μορφή, θέση, μέγεθος), με την ευθύνη και την εγγύηση του Δημοσίου. Σε αντίθεση με τα υποθηκοφυλακεία, που το ακίνητο απεικονίζεται επί το πλείστον με λεκτική περιγραφή σε ένα συμβόλαιο, στο κτηματολόγιο υπάρχουν πληροφορίες όπως το τοπογραφικό διάγραμμα και τα όρια του ακινήτου σε ηλεκτρονική μορφή, δίνοντας μια ξεκάθαρη και πλήρη εικόνα του ακινήτου στον εκάστοτε ενδιαφερόμενο.